Invertir en República Dominicana

20 juni 2022

En un blog que escribí anteriormente, es posible que haya notado que cuando se trata de invertir, mi clara preferencia es invertir en la República Dominicana, particularmente en ubicaciones A1 y en nuevas construcciones o bienes raíces con una antigüedad máxima de 5 años. He explicado la razón de esto en detalle antes: porque creo que así es como se crea una buena estrategia de salida.

En este blog trato de explicar a los inversionistas principiantes y potenciales por qué la ubicación es el factor más importante para que tengan éxito o no en la inversión y puedan lograr altos rendimientos. Te daré varios ejemplos de cálculo de diferentes escenarios y te mostraré un ejemplo práctico de una inversión que hice yo mismo el año pasado.

La ubicación de un inmueble influye más en el resultado del alquiler que, por ejemplo, la cantidad de metros cuadrados que tenga el piso. La tasa de ocupación es mucho más alta a largo plazo en una ubicación tipo A que en una ubicación tipo B porque las ubicaciones A siempre son más fáciles de alquilar y es menos probable que los inquilinos se muden. Si observa las inversiones que son adecuadas para el alquiler a corto plazo a través de, por ejemplo, AIRBNB o Booking.com, la ubicación suele desempeñar el papel más importante en el precio del alquiler y la tasa de ocupación.

Hay muchas formas de valorar ubicaciones, la más importante es determinar quién es el público objetivo. Para un amante de la moda, el centro de la ciudad es una mala ubicación y para un amante de la historia, un apartamento cerca de la playa probablemente no sea nada interesante.

Como inversionista, debe tener una visión amplia y, a veces, debe poder apagar sus emociones, no compre exactamente lo que le parece muy hermoso, pero compre algo que lo apoye.

¿Qué son las ubicaciones Tipo A? Las ubicaciones A tienen las siguientes características: la demanda de estas ubicaciones es mayor que la de otras ubicaciones en la misma región, la tasa de ocupación es alta en comparación con el promedio en la misma región, los ingresos por alquiler por M2 son más altos que el promedio y la ubicación tiene una excelente estrategia de salida.

Las ubicaciones tipo A en la República Dominicana se encuentran principalmente en la playa o en el centro de la ciudad. Estoy a favor de invertir en la ciudad porque la ocupación de los lugares de playa puede fluctuar mucho debido a la temporada alta y baja. Al alquilar en ubicaciones tipo A en el centro de Santo Domingo, el propietario se enfoca principalmente en el mercado de negocios, piense en el turismo médico, esto funciona bien durante todo el año y no depende de un período de vacaciones, alquileres para visitas diplomáticas, Santo Domingo cuenta con muchos embajadas estas organizaciones siempre necesitan alojamiento para el personal o los visitantes. Santo Domingo es un centro de negocios, y muchas empresas internacionales tienen una sucursal aquí y, por lo tanto, también necesitan vivienda. Los alquileres a trabajadores regulares extranjeros también se denominan alquileres de expatriados. Para alquileres a largo plazo, el presupuesto promedio por mes de un expatriado está entre US$2,500 y US$3,000.

Locaciones tipo A en Santo Domingo: Los sectores de Piantini, Naco, Ensanche Paraíso, Yolanda Morales, La Yuca, Serralles, La Julia y La Arboleda pueden considerarse ubicaciones tipo A. Estos sectores juntos forman el centro épico de Santo Domingo también llamado Polígono Central. Estos vecindarios consisten principalmente en ubicaciones comerciales y complejos de apartamentos de gran altura. Dada la infraestructura, la arquitectura y las comodidades en esta área, estos son, con mucho, los mejores lugares para invertir. Mi preferencia personal para invertir en estos barrios es en el barrio de Piantini porque este barrio muestra por mucho el mayor aprecio, esto se debe a que las calles son bastante anchas en comparación con los barrios de los alrededores y hay muchos restaurantes y tiendas de lujo. Restaurantes líderes como: Bottega Fratelli, A La Cubana, Adrian Tropical, Allegra, 3 Mariachis, Sophia Bar and Gril, Laurel, Loretta Cafe Bistro, La Dolcerie, Restaurante Don Pepe, Okra Restaurant, Italia in Bocca, La Locanda, The Vita Place, Outback Steak House , Peperoni, Leek, Factory Steak & Lobster, Barelo, Turo, The Market, Yao, Lincoln Road, Ajuala, Samurai, Monalisa Lounge, Lila, Cafe SBG, T.G.I. Fridays, Dimagi Restaurant, Julieta, Mitre y los bares Mix, La Posta Bar, Maruja Bar, Eme by Marketcito, Mantra Bar, Beer Market, Cavaalta, Pianao wine dine Music, Vonp Bar, Bier Garden, Nunchi Bar, Districto 151 se encuentran aquí . Piantini también ofrece varias escuelas que incluyen Discover and learn, Enalas, King Cristian School, St. Michaels’s School, Colegio Decroly y Colegio Lux mundi se encuentran aquí. Para los residentes deportistas, hay muchas opciones de gimnasios y puede visitar Fitness Factory, Exercise Acropolis, In Shape, Electrobody Center, F45 TrainingCrossfit y 4xercise. Además de las muchas galerías comerciales más pequeñas y tiendas individuales en el distrito de Piantini, también puede comprar en los centros comerciales Acrópolis Center, Plaza Piantini, Plaza Central, Unicentro Plaza, Plaza La Lira, Plaza Morichal, Plaza Capuchinos y Plaza Las Américas.

Los vecindarios con tantas instalaciones de alta gama como Piantini tiene para ofrecer son raros en la República Dominicana. Comprar una propiedad en esta área si se hace correctamente garantiza que será una buena inversión. A continuación, he elaborado un ejemplo para usted que muestra aproximadamente las diferencias al invertir en varios lugares.

Por supuesto, hay muchas variables involucradas, como el mantenimiento, la indexación de alquileres y los factores ambientales, que no he tenido en cuenta en este resumen porque no asumo una ubicación específica. Si no tienes suficientes recursos para invertir en una ubicación de alto rendimiento, generalmente te aconsejo que mires las posibilidades de usar capital de préstamo para que obtengas el mayor rendimiento. Cuando use capital de préstamo, asegúrese de que su propiedad inmobiliaria continúe generando un flujo de efectivo positivo y que no tenga que agregar dinero durante años para poder cobrar solo al final del préstamo o la venta del inmueble. En ese caso, recomiendo invertir en bienes raíces de rendimiento ligeramente más bajo o participar en una fiesta experimentada que logre el mayor rendimiento para usted.

Adriaan Smit

Real Estate and Financial Advisor

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