El problema de terreno que afecta los costos de las propiedades
Las investigaciones del negocio inmobiliario, los efectos y su evolución en países y ciudades ha sido convirtiéndose en un asunto de interés máximo. La relevancia que incrementa del mercado como agente de asignación social ha desencadenado el estudio tanto de sociólogos como de economistas y urbanistas de un suceso que esta demostrando tener gran disposición de convertir centros urbanos y también la ciudad en su fase de ampliación.
Dichas observaciones sobre el área de mercado inmobiliario se han ajetreado en distintas ocasiones en el área de la economía clásica, tratando así de dar una respuesta a medios cuyo origen y desarrollo tienen que ver con las relaciones sociales, las cuales se escapaban de las lógicas del mercado.
Alrededor de ello se afianzaron una serie de mitos, entre los cuales el más enraizado hacía referencia a que la escasez del suelo es la responsable de la subida de los precios. Esta mencionada invención tiene como procedencia común el “problema del suelo”, que generaliza dos tipos de contradicción. La primera es que derivada de los asuntos que la autonomía de la renta presenta a la hora de proyectar la ciudad, y la segunda la autonomía de la propiedad del suelo con respecto al capital, todo esto ha dirigido a la practica del urbanismo a transformarse en una herramienta de gestión al servicio del negocio inmobiliario.
En un primer acercamiento a los factores que inciden en el precio del suelo podríamos apuntar la existencia de características inherentes al producto final como la localización, siempre unívoca, o la existencia de un producto inmobiliario final de mayor o menor calidad.
Por tanto nos encontramos ante una “mercancía” irreproducible, que genera un mercado inelástico en la oferta y cuya demanda se ha desvinculado de su función obvia de alojamiento (demografía) y se observa como un nicho de acumulación de capital, que se relacionará inevitablemente con las expectativas de rentabilidad que se prevean respecto a las condiciones que le otorguen las distintas herramientas urbanísticas, lo que junto con la localización fijará el precio en función, no de su propia naturaleza si no del mayor valor que la demanda pueda soportar en cada momento y lugar . Es decir, nos encontramos ante una “mercancía” cuya excepcionalidad hace que su valoración dependa del conjunto de la sociedad y de las políticas de planeamiento que sobre ella se dicten.
Otra característica a destacar es que el suelo, como bien no producido, no es de un modo natural una mercancía, por lo que su precio debe ser entendido como la valorización del capital sobre el suelo, es decir se trata de una ganancia localizada. La renta del suelo, por tanto, se define por la relación social que la genera, relación social contradictoria ya que está sujeta a las modificaciones de las relaciones de intercambio y por tanto de la dinámica del proceso de acumulación. La renta del suelo, además, es una renta diferencial, debido a la condición unívoca del suelo puesto en mercado y monopolista, ya que no está determinada por las condiciones de producción puesto que en última instancia las cantidades producidas son limitadas e irreproducibles. Trasladadas estas consideraciones sobre suelo al caso concreto de la ciudad, nos encontramos con que los valores de uso se ven condicionados por la escasez de un producto irreproducible y por la propiedad privada que cuenta con una solvente legitimidad. Estos valores de uso, ligados a la configuración espacial de la ciudad y a las relaciones sociales devienen mercancía al adueñarse de ellos un capital individual, aunque paradójicamente este mismo capital no pueda reproducir las condiciones que generan el valor (la ganancia apropiable) del que se apropia.
El mapa inmobiliario de una ciudad representa, por tanto, la traducción directa de su estructura social y la renta diferencial del suelo, se convierte en el vehículo que «asegura y reproduce la coincidencia entre la jerarquía de usos y la división económica y social del espacio.
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